Thị trường Bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2026 bước vào pha phân hóa và sàng lọc mạnh mẽ, chịu áp lực kép từ mặt bằng lãi suất cho vay neo cao và sự thắt chặt tín dụng, trong khi pháp lý và hạ tầng là động lực giữ nhịp phục hồi dài hạn.
- Thanh khoản có xu hướng chậm lại khi NĐT đang tìm kiếm khu vực hưởng lợi từ đề án quy hoạch Hà Nội 100 năm và công tác giải phóng mặt bằng đang được triển khai. Các dự án chung cư mở bán sơ cấp cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong quý 2 thấp hơn so với các quý trước. Dòng tiền đầu cơ dịch chuyển khỏi đất nền, đặc biệt vùng ven, với nhiều khu vực từng sốt nóng ghi nhận làn sóng cắt lỗ 20-30% so với đỉnh. Ngược lại, các dự án chung cư chất lượng tốt vẫn thu hút sự quan tâm của người mua có nhu cầu ở thực, song sức mua bị kìm hãm bởi mặt bằng giá neo cao.
- Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà (đặc biệt lãi thả nổi) neo cao ở mức 13-14%, cá biệt 16%, do NHNN siết chặt tăng trưởng tín dụng BĐS cùng với xu hướng lãi suất huy động tăng so với đầu năm. Lãi vay và giá nhà tăng cao tạo áp lực dòng tiền lớn lên nhà đầu tư và thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, phản ánh rõ vào thanh khoản ảm đạm giai đoạn này.
Triển vọng thị trường:
- Chúng tôi đánh giá lãi suất và sự bất cân đối trong cơ cấu nguồn cung tiếp tục là những rào cản ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường trong nửa cuối năm. Mặt bằng chung giá sơ cấp tiếp tục tăng do chi phí phát triển dự án tăng.
- Chúng tôi cho rằng trong ngắn hạn, dòng tiền có thể vẫn tập trung vào các cổ phiếu đầu ngành, điển hình là VHM. Kết quả kinh doanh với lợi nhuận đột biến và khả năng mở bán/bàn giao tại các dự án chủ chốt có thể trở thành catalyst cho đà tăng của một số cổ phiếu tầm trung, tuy nhiên lãi suất cao và áp lực vĩ mô chung vẫn là những lực cản kìm chân đà tăng của cổ phiếu BĐS nói chung trong ngắn hạn.
- Sự bất cân xứng trong nguồn cung dự kiến vẫn duy trì, tuy nhiên khoảng cách có thể thu hẹp trong bối cảnh nguồn cung phân khúc NOXH gia tăng mạnh trong các năm tới, cùng chỉ thị của lãnh đạo Việt Nam liên quan đến ổn định thị trường nhà ở và nhấn mạnh “nhà là để ở, không phải để kinh doanh, tích sản”.
Thách thức ngắn hạn:
- Mặt bằng lãi suất cho vay BĐS được dự báo sẽ còn duy trì ở mức cao trong ngắn hạn.
-
Chi phí đầu vào của ngành xây dựng tăng đáng kể. Giá vật liệu và nhân công hiện đã tăng trung bình trên 20% so với trước đây, khiến giá thành phát triển dự án bị đẩy lên cao.
-
Sự bất cân đối trầm trọng trong cơ cấu nguồn cung sơ cấp, với sự thống trị của phân khúc cao cấp và thiếu vắng phân khúc bình dân, khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường sụt giảm nghiêm trọng, khi mặt bằng giá sơ cấp bị đẩy lên quá cao so với thu nhập thực tế.
